El mercado hipotecario vuelve a dar signos de recuperación… Y, mientras la banca se concentra en diseñar productos atractivos para captar nuevos clientes en este segmento, vuelve a resurgir la idea de cambiar el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España y en la Unión Europea: el Euribor. En realidad, los expertos explican que no se trata de una sustitución como tal, sino de una actualización en el sistema de cálculo, de ahí que su nombre sea Euribor+ o Euribor Plus. El Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) lleva más de tres años trabajando en este proyecto, cuya entrada en vigor se ha ido retrasando en varias ocasiones, aunque algunas fuentes financieras apuntan que este año podría ser el de su despegue definitivo. “De lo que se trata en esencia es de conseguir un índice que mida mejor la realidad”, explica Salvador Ruiz Bachs, profesor de IE y socio de Allen & Overy especializado en regulación financiera y bancaria. Y añade que todos estos cambios siguen “las recomendaciones emitidas por organismos internacionales tales como IOSCO (la organización de comisiones nacionales de valores) o el FSB (Consejo de Estabilidad Financiera). Su objetivo es que un índice de la importancia sistémica que tiene el Euribor sea lo más sólido posible y refleje de forma fiel la situación real del mercado”.
De hecho, el Euribor no ha estado libre de polémicas en los últimos años. A finales del año pasado, Bruselas multó al banco estadounidense JP Morgan, al francés Crédit Agricole y al británico HSBC con 485 millones de euros por manipular, entre otros, este índice de referencia en las hipotecas. Esta decisión se sumó a una sanción previa de 830 millones a otras entidades (Deutsche Bank, Barclays, Royal Bank of Scotland y Société Générale) por el mismo motivo. El problema radica en el sistema de cálculo actual. El Euribor mide el coste de financiación de las entidades, es decir, a qué precio los bancos están dispuestos a prestarse dinero entre ellos. Pero se hace con previsiones, no con transacciones reales. Aquí está el principal cambio que introduce el Euribor Plus, que se fijaría en función de operaciones ya realizadas.
Juan Gelabert, director legal de DLA Piper y profesor de CIFF Business School (Universidad de Alcalá) señala que “aunque los detalles respecto de la fórmula de cálculo no están todavía claros, en la medida en que se utilicen datos provenientes de operaciones reales y no estimaciones respecto de los tipos a los que los operadores se prestarían, debería aumentar la transparencia (que es una de las finalidades prioritarias de la modificación) y reflejar mejor el coste de financiación de dichos operadores”. Guillermo Rodrigo, socio director del departamento inmobiliario de Baker McKenzie en Madrid, añade que, para esta cifra sea más veraz, “se aumenta también el número de entidades (financieras y no financieras) que aportan datos para el cálculo”. Además, este experto explica que hay un mecanismo más de seguridad: “Como no todos los días se realiza el mismo número de transacciones, el EMMI está implementando un sistema que utilizaría el índice de los días anteriores, si éstos han tenido más operaciones, de manera que un número bajo de transacciones en una fecha no perjudique la veracidad del índice”.
Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School, coincide al señalar que la idea de “utilizar transacciones reales en lugar de planificaciones hace que sea más difícil de manipular”. En su opinión, la premisa es acertada, aunque este experto tiene dudas de su aplicación en la práctica, pues recuerda que la presión de los lobbies ha hecho que se retrase su puesta en funcionamiento. Además, todavía existen dudas sobre cómo se realizarán concretamente los cálculos o con qué información, así como si esos datos serán públicos o no, lo que exigiría un esfuerzo de transparencia en el mercado bancario no visto hasta ahora. Es necesario aclarar que el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI), responsable del Euribor, es un organismo sin ánimo de lucro con sede en Bruselas, pero no es un regulador público, sino que está formado por las asociaciones nacionales de bancos de los países miembros de la UE.
“El sistema previsto requiere que las entidades proporcionen una información fidedigna”, destaca Rodrigo. Según explica, parece que una de las causas del retraso en la entrada en vigor “podría ser las dificultades encontradas para poder obtener y gestionar dicha información. Dada la importancia que tiene la implantación de Euribor Plus, puesto que afecta a millones de prestatarios, la idea, en todo caso, es llegar al mercado con un período de rodaje completado de manera exitosa, lo que puede llevar a retrasos adicionales (se hablaba de mediados de 2017 para el inicio de la implantación, pero todo dependerá del mencionado período de rodaje)”.
Transparencia y libre competencia
En opinión de Romera, este asunto plantea otro debate. “¿Dónde está el límite entre transparencia y la libre competencia de la banca?” Según este experto, se debe emprender cualquier esfuerzo para evitar que el Euribor se pueda manipular pero, en ningún caso, dejarlo en manos de un regulador público, porque “entonces estaríamos eliminando de la ecuación al mercado”, que aquí es un aspecto clave, ya que estamos hablando de dinero privado y de préstamos comerciales. Por tanto, el profesor de CIFF Business School considera que, antes de hacer valoraciones, es muy importante esperar a ver cómo se materializa y en qué condiciones el nuevo Euribor Plus.
Sin embargo, eso no ha evitado las especulaciones. Mientras que desde las patronales bancarias se lanza un mensaje de estabilidad y se asegura que el tipo al que están referenciadas las hipotecas se va a mantener en la misma línea, desde las asociaciones de consumidores la opinión es bien distinta. Según algunos de estos cálculos, las hipotecas podrían subir, de media, alrededor de 1.800 euros anuales. El argumento parece sencillo. Actualmente, el Euribor está en tipos negativos. Eso implica que en un préstamo referenciado únicamente a este indicador sería el banco quien tendría que devolver dinero al cliente. En la práctica, eso no ocurre porque en la cuota de las hipotecas, además de los intereses, también se devuelve parte del principal del crédito. Adicionalmente, estos contratos suelen incluir un porcentaje fijo que se suma al Euribor, lo que hace que el tipo finalmente sea positivo en la mayoría de los casos, aunque eso no evita que esté en mínimos históricos y las hipotecas se hayan abaratado considerablemente. En este contexto, desde las asociaciones de consumidores se espera que, con el nuevo sistema de cálculo, nunca habrá un Euribor Plus negativo y, por tanto, las hipotecas subirán.
Sin embargo, los expertos critican duramente este argumento, que consideran simplista y demuestra un desconocimiento de cómo funcionan los mercados financieros. Romera es tajante: “Podría existir un Euribor Plus negativo”. Todo depende de la oferta y la demanda de dinero respecto a la cotización de otro tipo de deuda, como los bonos.
Pero entonces, ¿se encarecerán o no las hipotecas? Según explica Ruiz Bachs, el informe del EMMI de 30 de octubre de 2015 ha efectuado los cálculos del índice Euribor usando la nueva metodología para el año 2012-2013. El resultado da un tipo de interés ligeramente inferior, aunque de forma muy marginal, y sufre un muy ligero aumento de volatilidad. Esto, no obstante, “no es extraordinariamente representativo ni puede ser tomado como lo que ocurrirá, porque no se sabe si las futuras predicciones sobre oferta y demanda de depósitos iban a superar o no las operaciones que se iban a concertar”, dice. En lo que respecta a la transición de un sistema a otro, Ruiz Bachs añade que el organismo regulador del Euribor está haciendo un gran esfuerzo para asegurar que sea lo más imperceptible posible para el consumidor. “Se ha realizado un ejercicio de comparación con datos reales de 2012 y 2013 para elegir aquellos elementos metodológicos que garanticen que las diferencias con la fórmula actual, tanto en el tipo final como en su volatilidad, sean mínimas. La conclusión a la que llegó EMMI es que la introducción de Euribor+ supondrá un pequeño aumento de la volatilidad y será prácticamente neutra en términos del tipo aplicable”, asegura.
En general, y a la espera de saber cómo se concretan los detalles, los expertos ven con buenos el nuevo sistema. “Si tenemos en cuenta que el cambio viene motivado por el deseo de aumentar la transparencia en el cálculo de esta magnitud, si dicha finalidad se logra finalmente, no debería haber problemas para su puesta en marcha”, asegura Gelabert. En la misma línea se pronuncia Ruiz Bachs: “El cambio del sistema metodológico tiene su origen en las recomendaciones y normativas relacionadas con los índices a nivel europeo e incluso internacional. Aunque los primeros trabajos en el sentido de hacer que los índices reflejaran más fielmente la realidad fueron anteriores, el caso de la manipulación del Libor (predecesor del Euribor) ha influido en este asunto. Una de las ventajas evidentes del uso para el cálculo del índice de transacciones reales es la dificultad de su manipulación”.
¿A quién afecta?
Lo que sí plantea más duda a los expertos es cómo se hará la transición. En parte, todo dependerá de si se considera un nuevo índice de referencia o sólo una actualización del sistema de cálculo. Aunque todo parece indicar que será esta última opción, no está claro si se aplicará a las hipotecas ya existentes o sólo a las nuevas. Hay que tener en cuenta que, sólo en España y según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), alrededor del 70% de los préstamos hipotecarios son créditos a tipo variable, mayoritariamente referenciados al Euribor. A los únicos a los que no afectaría esta nueva metodología es a aquellos que hayan optado por contratar hipotecas a tipo fijo.
Para el socio de Allen & Overy, en realidad, no se trata de la desaparición, sustitución o cambio del índice al que están referenciadas las hipotecas ya firmadas, “sino del cambio de la metodología de cálculo de un índice para reflejar de forma incluso más fiel la misma realidad económica que antes”. Y añade que hacer valoraciones generales en derecho es siempre difícil, “sobre todo sin ver el contrato, y más aún predecir lo que los jueces o tribunales puedan decidir, pero nuestra opinión es que, en realidad, el cambio de la metodología de cálculo no supone una modificación o novación del clausulado del contrato. En la mayoría de los casos, las redacciones serán genéricas y, por tanto, la referencia al Euribor debe entenderse a este índice calculado según la metodología aplicable en cada momento. Es más, si el cambio en el cálculo es prácticamente imperceptible, entonces el riesgo de reclamaciones será muy reducido. Las rentas de los arrendamientos generalmente se actualizan con el IPC. ¿Significa que cada vez que hay un cambio en la metodología del cálculo del IPC, se podría decir que se ha modificado el contrato? Nuestra opinión es que no es así”. Gelabert, de DLA Piper, es de la misma opinión: “Dependerá de cómo se introduzca en el sistema legal el nuevo sistema de cálculo, pues es perfectamente posible que se mantenga la denominación, alterando únicamente el método de cálculo”.
Sin embargo, Romera, de IE Business School, no está tan convencido de este extremo. En su opinión, “jurídicamente no siempre es fácil demostrar que se trate del mismo índice”, aunque, por supuesto, dependerá de cómo se articule. Recuerda que algo similar ya pasó en su día con los tipos de referencia locales, como el Libor (Londres) o el Pibor (París). Aunque el primero estaba más extendido que el segundo, cuando se adoptó el Euribor en la Eurozona, a pesar de considerarse un sucesor natural (sobre todo del Libor), muchas hipotecas tuvieron que seguir referenciadas a estos índices ante la dificultad de obligar a los clientes a adoptar el nuevo sistema, sobre todo si les perjudicaba. Aun así, dice, “es cierto que el cambio en esa ocasión fue más sustancial, porque no sólo el nombre era nuevo, sino también el organismo que pasó a encargarse de su cálculo. Si finalmente el proyecto llega a concretarse, habrá que esperar también a conocer la denominación final y hasta qué punto el apellido ‘Plus’ servirá o no como argumento para quienes no quieran actualizar el índice de referencia de su hipoteca”. Llegado ese punto, la banca no tendrán más remedio que negociar con sus clientes. Pero para añadir más incertidumbre, el socio director de inmobiliario de Baker McKenzie recuerda que “muchos préstamos hipotecarios en España contienen una cláusula que permite a la entidad financiadora, en un escenario de desaparición del Euribor actual, optar por un índice sustitutivo, denominado IRPH Entidades, que por lo general es más gravoso para el deudor que Euribor”. Aun así, recuerda que “la idea de EMMI es que no suponga un índice sustitutivo, sino la modificación (mejora) de la fórmula actual del cálculo (lo que no supone una modificación del préstamo ni una sustitución del índice de referencia)”. Pero si alguna entidad considera que se trata de una referencia nueva, habrá que revisar la letra pequeña de los contratos de las hipotecas para saber a qué debe atenerse cada cliente.
Fuente: Knowledge at wharton
